Erstberatungsangebot

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Ich biete Ihnen Termine am frühen Morgen (ab 8:00 Uhr),  mittags in Ihrer Mittagspause oder auch in den frühen Abendstunden, nach Vereinbarung. Schreiben Sie mir einfach Ihren Wunschtermin mit Datum und Uhrzeit und ich melde mich dann umgehend bei Ihnen.


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Das neue WEG kommt

Das Modernisierungsgesetz zum WEG (WEMoG) steht vor der Tür!

Der Bundestag hat am 17.9.2020 in 2. und 3. Lesung dem Entwurf des WEMoG zugestimmt. Wenn auch der Bundesrat am 8.10.2020 das WEMoG durchwinkt, tritt dieses voraussichtlich am 1.12.2020, in Kraft.

Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Neue BGH- Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen

Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, kann vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt

BGH Urteile v. 8.7.2020 - VIII ZR 163/18 u.a.

 
 

Die Miete in Zeiten von Corona

Das Coronavirus bedroht aktuell die wirtschaftliche Grundlage vieler Menschen. Ein Ende ist nicht in Sicht. Staatliche Hilfen sind noch in Bearbeitung, verzögern sich oder reichen nicht.

Die Einstellung weiter Teile des öffentlichen Lebens wegen der Coronavirus-Pandemie droht sowohl Privatleute und als auch Gewerbetreibende in finanzielle Schwierigkeiten zu bringen - womöglich auch bei der fälligen Mietzahlung oder Pachtzahlung. Auf keinen Fall sollten Mieter/Pächter die Mietzahlungen ohne Vereinbarung mit dem Vermieter aussetzen.

Wenn Sie bei durch die Coronavirus-Pandemie entstandenen Zahlungsschwierigkeiten Hilfe brauchen, unterstütze ich Sie gerne. Im Einzelfall kann ich ggfs. eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien mit einer Stundung vereinbaren. Setzen Sie sich dazu möglichst frühzeitig mit mir in Verbindung, sei es als Mieter oder Vermieter, sei es als Pächter oder Verpächter.

Auch wenn Sie deshalb eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten haben, können Sie sich an mich wenden. Ich helfe sofort !

 

Rechtsanwalt Mathias K. Stenger wurde sechs Mal in Folge (2013-2018) im Magazin FOCUS SPEZIAL unter Deutschlands TOP-Anwälten und Kanzleien im Bereich des Miet- und Wohnungseigentums gelistet.

Dazu teilt die FOCUS-Redaktion mit: 

Die Anwälte und Kanzleien, die im deutschlandweiten Focus-Vergleich zu den führenden des Landes zählen, erhalten die Auszeichnung TOP- RECHTSANWALT für ihr jeweiliges Fachgebiet.

Siehe auch: Pressestimmen

Kein Schadenersatz des Mieters bei Abstandnahme vom Vertragsschluss

Ein Mieter muss in der Regel keinen Schadensersatz leisten, wenn er vom Vertragsschluss Abstand nimmt
 
1. Vereinbaren die Parteien - auch konkludent - für den Mietvertrag eine bestimmte Form, so ist er erst mit deren Einhaltung zu Stande gekommen.
2. Grundsätzlich ist jeder an Vertragsverhandlungen Beteiligte berechtigt, vom Vertragsschluss abzusehen, ohne diesen Entschluss zur Vermeidung von Ersatzansprüchen begründen zu müssen; es gilt der Grundsatz der negativen Privatautonomie.
3. Bedarf der Mietvertrag nach § 550 BGB der gesetzlichen Schriftform oder haben die Verhandlungspartner durch ihr Verhalten dokumentiert, dass sie unbedingt nur einen schriftlichen Vertrag abschließen wollen, müssen sie grundsätzlich davon ausgehen, dass es vor Unterzeichnung des Mietvertrags kein Vertrauen in den Mietvertragsabschluss geben kann.
4. Sofern dem Mieter die einzelnen Regelungen des Mietvertrags noch nicht bekannt sind, kann nicht von einer Schadensersatzpflicht aus c.i.c. ausgegangen werden.
5. An die Annahme eines triftigen Grunds, der den Abbruch von Vertragsverhandlungen zu rechtfertigen vermag, dürfen keine hohen Anforderungen gestellt werden, um einen auch nur mittelbaren Zwang zum Vertragsabschluss zu vermeiden.
6. Trennen sich die potenziellen Mieter vor Vertragsabschluss, liegt ein solcher triftiger Grund vor.
 
AG München, Urteil vom 14.07.2020 - 473 C 21303/19

Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen im WEG-Recht

Häufig werden Wohnungseigentümer bei der Nutzung ihres Sondereigentums durch andere Wohnungseigentümer oder deren Mieter gestört, insbesondere durch Lärm oder Geruchsbeeinträchtigungen.

Verlangt der beeinträchtigte Wohnungseigentümer ein Tätigwerden durch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Verwalter, sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.

Im Urteil vom 24.01.2020 hat der BGH klargestellt (Urteil vom 24.01.2020 – Az. V ZR 295/16), dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für die Unterlassung von Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen zuständig ist, sofern ein anderer Wohnungseigentümer hierdurch in der Nutzung seines Sondereigentums beeinträchtigt wird. Ein entsprechender Beschluss, welcher die in Betracht kommenden Abwehransprüche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft überträgt, ist wegen fehlender Kompetenz (teil-)nichtig. Dies gilt auch dann, wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum von den Störungen betroffen ist.

Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung

Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, , Rz. 11 f. m.w.N., IMRRS 2015, 1238 = NJW 2015, 3368). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
 
BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15
 

Renovierungs- und Quoten(Abgeltungs-)klauseln

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich 2015 in drei Entscheidungen vom 18.03.2015 mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt, Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13.

Durch Renovierungsklauseln wird die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Quoten(abgeltungs)klauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Nunmehr ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. (BGH VIII ZR 185/14).

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Der BGH ist der Ansicht, dass eine - zur Unwirksamkeit der Quotenklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls bei Mietende auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.  Selbst wenn also eine Quotenklausel dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt, benachteiligt sie den Mieter auf jeden Fall nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, da keine realistische Einschätzung der auf den Mieter zukommenden Kostenbelastung möglich ist;   die Zahlungspflicht aufgrund einer Quotenklausel beruht nämlich auf einem zukünftigen, auf mehreren Variablen fußendem hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalt.

Fazit: Anteilige Renovierungskosten aufgrund einer Quotenklausel müssen  - auch bei Altverträgen - vom Mieter keinesfalls mehr bezahlt werden.

Zum Eigenbedarf einer GbR und zur Anbietpflicht

Der BGH bestätigt die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und ändert seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht eines Vermieters.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15
 

Sachverhalt:
Die Beklagten haben im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine 5-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 qm große Wohnung beläuft sich inzwischen auf 1.374,52 € monatlich.

Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der "Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum". Im Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.

Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündigung entgegengetreten.

Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht München hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Kündigung der Klägerin wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil die Klägerin treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 qm große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss anzubieten.

Auch die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht München I als Berufungsgericht hat allerdings - unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.

Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Die Entscheidung des BGH:

Der - seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der Senat hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen "zuzurechnen" ist, im Ergebnis bestätigt.

Die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen stehen einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft ist selbst Vermieterin geworden, so dass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage hat sich aber – was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat - nicht verändert. Insbesondere hatte die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Auch haben sich Anzahl und Identität der Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hierdurch nicht verändert.

Die durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstandene Regelungslücke lässt sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen. Vielmehr ist die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* berufen können.

Der Senat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.

Der BGH hat sich in diesem Urteil auch zur sogenannten Anbietpflicht des Vermieters im Kündigungszeitraum geäußert und seine bisherige Rechtsprechung dazu aufgegeben.

Bezüglich der vom Amtsgericht bejahten und vom Berufungsgericht offen gelassenen Frage, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der Senat in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgesprochen, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.

Zwar ist ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Allerdings hält der Senat nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stellt sich eine - rechtswirksam - ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr zieht eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.


BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15

FAZIT:
Diese BGH-Entscheidung wird weitreichende Folgen auf dem Wohnungsmietmarkt vor allem in den Ballungsräumen wie München, Berlin, Hamburg nach sich ziehen. Wohnungsmieter müssen mit einer weiteren Zunahme von Eigenbedarfskündigungen durch Erwerbergemeinschaften rechnen. Die Kündigungsbeschränkung des neuen § 577 a Abs. 1a BGB wird weitgehend leerlaufen. Die Erwerbergemeinschaften werden die Mieter zunächst wegen Eigenbedarfs kündigen und erst anschließend nach WEG aufteilen.

Auch die Aufgabe der Rechtsprechung zur Anbietpflicht wird ein Problem werden, der Mieter hat den Einwand verloren, dass ihm eine im Kündigungszeitraum frei gewordene vergleichbare Wohnung nicht angeboten und damit die Eigenbedarfskündigung umwirksam wurde. Ihm bleibt (nur noch) die Geltendmachung von Schadenersatz, aber er muss räumen.

Vorinstanzen:
Amtsgericht München - Urteil vom 28. Januar 2015 - 415 C 16849/14
Landgericht München I - Urteil vom 7. Oktober 2015 - 14 S 2969/15

BGH zum Vorrang der Individualabrede bei doppelter Schriftformklausel

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. "doppelte Schriftformklausel" kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

BGH, Beschluss vom 25.01.2017 - XII ZR 69/16

BGB §§ 305b, 307, 550; ZPO § 91a

Sachverhalt:

Der Vermieter verlangt Räumung und Herausgabe der Mietflächen, nachdem er den Mietvertrag vorzeitig gekündigt hat. Dabei beruft er sich auf einen Schriftformverstoß. Tatsächlich wurden die Flächen ursprünglich für "Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren" vermietet, dann aber später zum Betrieb eines Getränkehandels genutzt. Diese Nutzungsänderung - über die kein schriftlicher Nachtrag geschlossen wurde - hatte der vorherige Vermieter zumindest stillschweigend geduldet. Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und steht auf dem Standpunkt, dass eine wirksame Änderung des Mietvertrags - und damit auch ein Schriftformverstoß - schon deswegen ausgeschlossen sei, weil die Abänderung des Mietzwecks nicht schriftlich erfolgt sei. Nach der Schriftformklausel sei nicht nur eine mündliche Änderung des Mietvertrags ausgeschlossen, sondern auch eine Abweichung von dieser Regelung hätte schriftlich vereinbart werden müssen ("doppelte Schriftformklausel"). Ohne wirksame Abänderung des Mietvertrags könne aber auch kein Schriftformverstoß vorliegen.

Entscheidung:

Die vorzeitige Kündigung des Vermieters ist wirksam, weil ein Verstoß gegen die Schriftform vorliegt. Wie sich aus dem oben zitierten Leitsatz ergibt, ist eine mündliche oder auch nur konkludente (stillschweigende) Änderung des Mietvertrags auch bei einer sog. "doppelten Schriftformklausel" möglich. Dies ergibt sich nach Auffassung des Gerichts aus der Regelung in § 305b BGB, wonach eine Individualvereinbarung stets einer vorformulierten Klausel vorgeht. Die Parteien konnten den Mietvertrag also auch mündlich wirksam abändern. Da die Erweiterung des Nutzungszwecks vertragswesentlich ist und damit beurkundungspflichtig war, hätten die Parteien zur Einhaltung der Schriftform einen schriftlichen Nachtrag schließen müssen. Dies wurde unterlassen, so dass der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden konnte.

Beweislast beim nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs

Oftmals versucht der Vermieter, unliebsame Mieter loszuwerden. In vielen dieser Fälle ist die vereinbarte Miete sehr niedrig. Es wird dann zur Begründung angeblicher Eigenbedarf an der Wohnung vorgeschoben. Der Vermieter erklärt, er brauche die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen. Einige Zeit nach Auszug des Mieters stellt sich heraus, dass diese Gründe tatsächlich nicht bestehen. Tatsächlich zieht ein anderer Mieter ein, und zahlt meistens eine höhere Miete. Um eine solche Umgehung des Mieterschutzes zu vermeiden, ist der Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der durch den Umzug entstanden ist. Die Schadenersatzansprüche können  beträchtlich sein (Umzugskosten, Maklerkosten, höhere Differenzmiete im Ersatzmietobjekt, Anpassung oder Neuerwerb von Möbeln etc.).

Mit einem solchen Fall und der Beweislastverteilung befasst sich die Entscheidung des Amtsgerichts Waiblingen vom 15. Januar 2019 (AZ.: 9 C 1106/18).

Im entschiedenen Fall war die Vermieterin nicht in die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung eingezogen und der Mieter verlangte Schadensersatz in Höhe von rund 7.650 €. Die Vermieterin verteidigte sich im Prozess, dass die Gründe für den Eigenbedarf erst später weggefallen seien. Zunächst habe man geplant, dass die im Ausland lebende Vermieterin mit ihren dann schulpflichtigen Kindern nach Deutschland zurückkehre und die Wohnung selbst beziehe. Es sei dann aber ihr Lebensgefährte krank und pflegebedürftig geworden, so dass der Umzug nicht stattfinden konnte.

Diese Behauptungen konnte oder wollte die beklagte Vermieterin aber nicht belegen, obwohl sie dazu vom Gericht aufgefordert wurde. Es wurde – auch auf Nachfrage – nicht mitgeteilt, wann genau die Erkrankung eingetreten sei oder ob diese bereits bei Ausspruch der Kündigung erkennbar war. Auch die Schwere der Erkrankung und die Behauptung, dass eine Pflege erforderlich sei, wurden nicht bewiesen, obwohl hier Atteste oder Ähnliches hätten vorgelegt werden können.

Das Gericht konnte daher den - bestrittenen - Vortrag der beklagten Vermieterin nicht als erwiesen zugrunde legen. Es entschied daher zu Gunsten des gekündigten Mieters. Denn wenn ein Grund für die zuvor ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich entfällt, obliegt es dem Vermieter, diese Behauptung zu beweisen. Wenn dieser Nachweis nicht gelingt, muss der Vermieter sich so behandeln lassen, als habe er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht und er muss dem Mieter den entstandenen Schaden ersetzen.

Amtsgericht Waiblingen vom 15. Januar 2019 (AZ.: 9 C 1106/18) - rkr.

WEG-REFORM 2020

Die Bundesregierung hat am 24.3.2020 den Entwurf eines Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetzes beschlossen. Der Entwurf entspricht im Wesentlichen dem im Januar 2020 vom BMJ vorgelegten Referentenentwurf.

Mit dem Gesetz wird das seit 1951 in weiten Teilen unverändert bestehende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an gesellschaftliche, demografische und technische Entwicklungen der letzten Jahre angepasst. 

Umbau und Modernisierung von Wohnanlagen werden erleichtert. Auf diese Weise soll die steigende Nachfrage nach altersgerechtem und energetisch saniertem Wohnraum befriedigt werden können. Darüber erfolgt eine Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer und des Verwaltungsbeirats. Die Informations- und Auskunftsrechte der Wohnungseigentümer gegenüber der Verwaltung werden erweitert.

Insbesondere die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften soll effektiver gestaltet und bauliche Maßnahmen u.a. zur energetischen Sanierung und zur Barrierereduzierung vereinfacht werden. Sowohl Wohnungseigentümer als auch Mieter erhalten zudem einen Rechtsanspruch auf den Einbau einer Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug. Außerdem kann künftig jeder Wohnungseigentümer einen Glasfaserschluss mit hoher Kapazität verlangen.

Auch die Chancen der Digitalisierung sollen für das WEG erleichtert werden. So soll künftig die Online-Teilnahme an WEG-Versammlungen möglich sein. Um die Handlungsfähigkeit der Eigentümerversammlungen zusätzlich zu verbessern, sollen zudem die Anforderungen an ihre Beschlussfähigkeit gesenkt werden.

Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse

Das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn ist im Bundesgesetzblatt verkündet worden und tritt zum 1.4.2020 in Kraft.

Das Gesetz ermöglicht den Ländern, Wohnungsmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt weiterhin zu begrenzen: Auf maximal zehn Prozent über dem Vergleichsindex bei Vertragsabschluss. Die entsprechenden Rechtsverordnungen gelten längstens fünf Jahre. Spätestens Ende 2025 treten sie außer Kraft.

Anders als bislang können Mieterinnen und Mieter künftig außerdem die gesamte zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Voraussetzung ist, dass sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügen. Andernfalls besteht nur ein Anspruch auf die unzulässig gezahlte Miete, die nach Zugang der Rüge fällig wurde. Gleiches gilt, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge bereits beendet ist.