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FOCUS TOP-Anwaltskanzlei

Rechtsanwalt Mathias K. Stenger wurde zum 9. Mal  (2013-2018, 2021,2022,2023) im Magazin FOCUS SPEZIAL September 2023 unter Deutschlands TOP-Anwälten und Kanzleien im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts gelistet.

Dazu teilt die FOCUS-Redaktion mit: 

Die Anwälte und Kanzleien, die im deutschlandweiten FOCUS-Vergleich zu den führenden des Landes zählen, erhalten die Auszeichnung TOP- RECHTSANWALT für ihr jeweiliges Fachgebiet.

Siehe auch: Pressestimmen

Anspruch auf Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung

BGH- Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen

Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, kann vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt

BGH Urteile v. 8.7.2020 - VIII ZR 163/18 u.a.

Kein Schadenersatz des Mieters bei Abstandnahme vom Vertragsschluss

Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung

Renovierungs- und Quoten(Abgeltungs-)klauseln

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich 2015 in drei Entscheidungen vom 18.03.2015 mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt, Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13.

Durch Renovierungsklauseln wird die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Quoten(abgeltungs)klauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Nunmehr ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. (BGH VIII ZR 185/14).

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Der BGH ist der Ansicht, dass eine - zur Unwirksamkeit der Quotenklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls bei Mietende auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.  Selbst wenn also eine Quotenklausel dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt, benachteiligt sie den Mieter auf jeden Fall nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, da keine realistische Einschätzung der auf den Mieter zukommenden Kostenbelastung möglich ist;   die Zahlungspflicht aufgrund einer Quotenklausel beruht nämlich auf einem zukünftigen, auf mehreren Variablen fußendem hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalt.

Fazit: Anteilige Renovierungskosten aufgrund einer Quotenklausel müssen  - auch bei Altverträgen - vom Mieter keinesfalls mehr bezahlt werden.

Zum Eigenbedarf einer GbR und zur Anbietpflicht

Der BGH bestätigt die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und ändert seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht eines Vermieters.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15
 

Sachverhalt:
Die Beklagten haben im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine 5-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 qm große Wohnung beläuft sich inzwischen auf 1.374,52 € monatlich.

Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der "Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum". Im Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.

Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündigung entgegengetreten.

Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht München hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Kündigung der Klägerin wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil die Klägerin treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 qm große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss anzubieten.

Auch die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht München I als Berufungsgericht hat allerdings - unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.

Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Die Entscheidung des BGH:

Der - seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der Senat hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen "zuzurechnen" ist, im Ergebnis bestätigt.

Die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen stehen einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft ist selbst Vermieterin geworden, so dass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage hat sich aber – was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat - nicht verändert. Insbesondere hatte die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Auch haben sich Anzahl und Identität der Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hierdurch nicht verändert.

Die durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstandene Regelungslücke lässt sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen. Vielmehr ist die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* berufen können.

Der Senat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.

Der BGH hat sich in diesem Urteil auch zur sogenannten Anbietpflicht des Vermieters im Kündigungszeitraum geäußert und seine bisherige Rechtsprechung dazu aufgegeben.

Bezüglich der vom Amtsgericht bejahten und vom Berufungsgericht offen gelassenen Frage, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der Senat in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgesprochen, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.

Zwar ist ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Allerdings hält der Senat nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stellt sich eine - rechtswirksam - ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr zieht eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15

FAZIT:
Diese BGH-Entscheidung wird weitreichende Folgen auf dem Wohnungsmietmarkt vor allem in den Ballungsräumen wie München, Berlin, Hamburg nach sich ziehen. Wohnungsmieter müssen mit einer weiteren Zunahme von Eigenbedarfskündigungen durch Erwerbergemeinschaften rechnen. Die Kündigungsbeschränkung des neuen § 577 a Abs. 1a BGB wird weitgehend leerlaufen. Die Erwerbergemeinschaften werden die Mieter zunächst wegen Eigenbedarfs kündigen und erst anschließend nach WEG aufteilen.

Auch die Aufgabe der Rechtsprechung zur Anbietpflicht wird ein Problem werden, der Mieter hat den Einwand verloren, dass ihm eine im Kündigungszeitraum frei gewordene vergleichbare Wohnung nicht angeboten und damit die Eigenbedarfskündigung umwirksam wurde. Ihm bleibt (nur noch) die Geltendmachung von Schadenersatz, aber er muss räumen.

Vorinstanzen:
Amtsgericht München - Urteil vom 28. Januar 2015 - 415 C 16849/14
Landgericht München I - Urteil vom 7. Oktober 2015 - 14 S 2969/15

BGH erneut zur Schonfristzahlung

BGH bekräftigt seine Auffassung zur Schonfristzahlung im Wohnraummietrecht

BGH, Urteil vom 205.10.2022 - XII ZR 307/21

BGB §§ 569 Abs 3 Nr.2, 573 Abs.1, Abs. 2 Nr.1 BGB

Sachverhalt:

Der Mieter bezahlt nach Erhalt einer außerordentlich fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr. 2 BGB die kompletten Rückstände. Er meint, dadurch sei auch die ordentliche Kündigung hinfällig und beende das Mietverhältnis nicht.Er verlangt Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Entscheidung:

Der BGH verneint dies erneut und bekräftigt:

Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist nur auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses, nicht jedoch auf eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung anwendbar. Die fristgerechte  Schonfristzahlung ändert nichts daran, dass nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Fortsetzungsanspruch des Mieters bei Vorliegen eines zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzugs nicht besteht (BGH VIII ZR 307/21, Urt. vom 05.10.2022)

Beweislast beim nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs

Oftmals versucht der Vermieter, unliebsame Mieter loszuwerden. In vielen dieser Fälle ist die vereinbarte Miete sehr niedrig. Es wird dann zur Begründung angeblicher Eigenbedarf an der Wohnung vorgeschoben. Der Vermieter erklärt, er brauche die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen. Einige Zeit nach Auszug des Mieters stellt sich heraus, dass diese Gründe tatsächlich nicht bestehen. Tatsächlich zieht ein anderer Mieter ein, und zahlt meistens eine höhere Miete. Um eine solche Umgehung des Mieterschutzes zu vermeiden, ist der Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der durch den Umzug entstanden ist. Die Schadenersatzansprüche können  beträchtlich sein (Umzugskosten, Maklerkosten, höhere Differenzmiete im Ersatzmietobjekt, Anpassung oder Neuerwerb von Möbeln etc.).

Mit einem solchen Fall und der Beweislastverteilung befasst sich die Entscheidung des Amtsgerichts Waiblingen vom 15. Januar 2019 (AZ.: 9 C 1106/18).

Im entschiedenen Fall war die Vermieterin nicht in die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung eingezogen und der Mieter verlangte Schadensersatz in Höhe von rund 7.650 €. Die Vermieterin verteidigte sich im Prozess, dass die Gründe für den Eigenbedarf erst später weggefallen seien. Zunächst habe man geplant, dass die im Ausland lebende Vermieterin mit ihren dann schulpflichtigen Kindern nach Deutschland zurückkehre und die Wohnung selbst beziehe. Es sei dann aber ihr Lebensgefährte krank und pflegebedürftig geworden, so dass der Umzug nicht stattfinden konnte.

Diese Behauptungen konnte oder wollte die beklagte Vermieterin aber nicht belegen, obwohl sie dazu vom Gericht aufgefordert wurde. Es wurde – auch auf Nachfrage – nicht mitgeteilt, wann genau die Erkrankung eingetreten sei oder ob diese bereits bei Ausspruch der Kündigung erkennbar war. Auch die Schwere der Erkrankung und die Behauptung, dass eine Pflege erforderlich sei, wurden nicht bewiesen, obwohl hier Atteste oder Ähnliches hätten vorgelegt werden können.

Das Gericht konnte daher den - bestrittenen - Vortrag der beklagten Vermieterin nicht als erwiesen zugrunde legen. Es entschied daher zu Gunsten des gekündigten Mieters. Denn wenn ein Grund für die zuvor ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich entfällt, obliegt es dem Vermieter, diese Behauptung zu beweisen. Wenn dieser Nachweis nicht gelingt, muss der Vermieter sich so behandeln lassen, als habe er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht und er muss dem Mieter den entstandenen Schaden ersetzen.

Amtsgericht Waiblingen vom 15. Januar 2019 (AZ.: 9 C 1106/18) - rkr.

WEG-REFORM 2020 in Kraft

Das Modernisierungsgesetz zum WEG (WEMoG) ist am 01.12.2020 in Kraft getreten.

Mit dem neuen Gesetz wird das seit 1951 in weiten Teilen unverändert bestehende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an gesellschaftliche, demografische und technische Entwicklungen der letzten Jahre angepasst. 

Umbau und Modernisierung von Wohnanlagen werden erleichtert. Auf diese Weise soll die steigende Nachfrage nach altersgerechtem und energetisch saniertem Wohnraum befriedigt werden können. Darüber erfolgt eine Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer und des Verwaltungsbeirats. Die Informations- und Auskunftsrechte der Wohnungseigentümer gegenüber der Verwaltung werden erweitert.

Insbesondere die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften soll dadurch effektiver gestaltet und bauliche Maßnahmen u.a. zur energetischen Sanierung und zur Barrierereduzierung vereinfacht werden. Sowohl Wohnungseigentümer als auch Mieter erhalten zudem einen Rechtsanspruch auf den Einbau einer Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug. Außerdem kann künftig jeder Wohnungseigentümer einen Glasfaserschluss mit hoher Kapazität verlangen.

Auch die Chancen der Digitalisierung wurden für das WEG erleichtert. So soll künftig die Online-Teilnahme an WEG-Versammlungen möglich sein. Um die Handlungsfähigkeit der Eigentümerversammlungen zusätzlich zu verbessern, wurden zudem die Anforderungen an ihre Beschlussfähigkeit gesenkt.