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Aktuelles

Erneute Listung von Herrn Rechtsanwalt Stenger unter Deutschlands TOP-ANWÄLTEN in FOCUS SPEZIAL "Ihr Recht" im Sept. 2018

Rechtsanwalt Mathias K. Stenger wurde zum 6.Mal in Folge (wie schon 2013, 2014, 2015, 2016, 2017) im Magazin FOCUS SPEZIAL in der aktuellen Ausgabe vom Sept. 2017 unter Deutschlands TOP-Anwälten und Kanzleien im Bereich des Miet- und Wohnungseigentums gelistet.

Dazu teilt die FOCUS-Redaktion mit: 

Die Liste der Top Rechtsanwälte basiert auf mehr als 17.000 relevanten Empfehlungen.  Die Auswahl erfolgte über die Häufigkeit der Kollegenempfehlungen und die Empfehlungen aus der Vorjahresauswahl.  Spezialisten sind gefragt. Das gilt für private Rechtsstreitigkeiten ebenso wie für juristische Fragestellungen in Unternehmen. Die Anwälte und Kanzleien, die im deutschlandweiten Focus-Vergleich zu den führenden des Landes zählen, erhalten die Auszeichnung TOP- RECHTSANWALT 2018 für ihr jeweiliges Fachgebiet.

Siehe auch: Pressestimmen

Aktuelles 2 - BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15

Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung
 
Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, , Rz. 11 f. m.w.N., IMRRS 2015, 1238 = NJW 2015, 3368). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
 
BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15
 

Aktuelles 3 - BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.

Die beklagte Mieterin bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim.  Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Beklagte widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.

Der daraufhin vom Kläger erhobenen Räumungsklage hat das Amtsgericht stattgegeben.  

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht Mannheim die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei jedenfalls wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens  reiche es bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Das sei hier der Fall. Wenngleich sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB  gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.

Zwar liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer – von Teilen der Instanzrechtsprechung erforderlich gehaltenen – "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende - Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

Für die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende - Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden.

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen - Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen (§ 574 BGB)  getroffen werden können.  BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14

Aktuelles 4 - BGH, Urteile vom 18.03.2015

BGH zu Renovierungs- und Quotenklauseln in Wohnraummietverträgen


Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in drei Entscheidungen vom 18.03.2015 mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt, Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13.

Durch Renovierungsklauseln wird die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Quoten(abgeltungs)klauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Nunmehr ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. (BGH VIII ZR 185/14).

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Der BGH ist der Ansicht, dass eine - zur Unwirksamkeit der Quotenklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls bei Mietende auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.  Selbst wenn also eine Quotenklausel dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt, benachteiligt sie den Mieter auf jeden Fall nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, da keine realistische Einschätzung der auf den Mieter zukommenden Kostenbelastung möglich ist;   die Zahlungspflicht aufgrund einer Quotenklausel beruht nämlich auf einem zukünftigen, auf mehreren Variablen fußendem hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalt.

Fazit: Anteilige Renovierungskosten aufgrund einer Quotenklausel müssen  - auch bei Altverträgen - vom Mieter keinesfalls mehr bezahlt werden.

Aktuelles 5 - BGH zum Eigenbedarf einer GbR und zur Anbietpflicht

Der BGH bestätigt die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und ändert seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht eines Vermieters.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15
 

Sachverhalt:
Die Beklagten haben im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine 5-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 qm große Wohnung beläuft sich inzwischen auf 1.374,52 € monatlich.

Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der "Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum". Im Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.

Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündigung entgegengetreten.

Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht München hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Kündigung der Klägerin wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil die Klägerin treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 qm große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss anzubieten.

Auch die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht München I als Berufungsgericht hat allerdings - unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.

Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Die Entscheidung des BGH:

Der - seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der Senat hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen "zuzurechnen" ist, im Ergebnis bestätigt.

Die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen stehen einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft ist selbst Vermieterin geworden, so dass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage hat sich aber – was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat - nicht verändert. Insbesondere hatte die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Auch haben sich Anzahl und Identität der Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hierdurch nicht verändert.

Die durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstandene Regelungslücke lässt sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen. Vielmehr ist die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* berufen können.

Der Senat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.

Der BGH hat sich in diesem Urteil auch zur sogenannten Anbietpflicht des Vermieters im Kündigungszeitraum geäußert und seine bisherige Rechtsprechung dazu aufgegeben.

Bezüglich der vom Amtsgericht bejahten und vom Berufungsgericht offen gelassenen Frage, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der Senat in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgesprochen, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.

Zwar ist ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Allerdings hält der Senat nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stellt sich eine - rechtswirksam - ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr zieht eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.


BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15

FAZIT:
Diese BGH-Entscheidung wird weitreichende Folgen auf dem Wohnungsmietmarkt vor allem in den Ballungsräumen wie München, Berlin, Hamburg nach sich ziehen. Wohnungsmieter müssen mit einer weiteren Zunahme von Eigenbedarfskündigungen durch Erwerbergemeinschaften rechnen. Die Kündigungsbeschränkung des neuen § 577 a Abs. 1a BGB wird weitgehend leerlaufen. Die Erwerbergemeinschaften werden die Mieter zunächst wegen Eigenbedarfs kündigen und erst anschließend nach WEG aufteilen.

Auch die Aufgabe der Rechtsprechung zur Anbietpflicht wird ein Problem werden, der Mieter hat den Einwand verloren, dass ihm eine im Kündigungszeitraum frei gewordene vergleichbare Wohnung nicht angeboten und damit die Eigenbedarfskündigung umwirksam wurde. Ihm bleibt (nur noch) die Geltendmachung von Schadenersatz, aber er muss räumen.

Vorinstanzen:
Amtsgericht München - Urteil vom 28. Januar 2015 - 415 C 16849/14
Landgericht München I - Urteil vom 7. Oktober 2015 - 14 S 2969/15

Aktuelles 6 - Schriftform: BGH zum Vorrang der Individualabrede bei doppelter Schriftformklausel

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. "doppelte Schriftformklausel" kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

BGH, Beschluss vom 25.01.2017 - XII ZR 69/16

BGB §§ 305b, 307, 550; ZPO § 91a

Sachverhalt:

Der Vermieter verlangt Räumung und Herausgabe der Mietflächen, nachdem er den Mietvertrag vorzeitig gekündigt hat. Dabei beruft er sich auf einen Schriftformverstoß. Tatsächlich wurden die Flächen ursprünglich für "Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren" vermietet, dann aber später zum Betrieb eines Getränkehandels genutzt. Diese Nutzungsänderung - über die kein schriftlicher Nachtrag geschlossen wurde - hatte der vorherige Vermieter zumindest stillschweigend geduldet. Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und steht auf dem Standpunkt, dass eine wirksame Änderung des Mietvertrags - und damit auch ein Schriftformverstoß - schon deswegen ausgeschlossen sei, weil die Abänderung des Mietzwecks nicht schriftlich erfolgt sei. Nach der Schriftformklausel sei nicht nur eine mündliche Änderung des Mietvertrags ausgeschlossen, sondern auch eine Abweichung von dieser Regelung hätte schriftlich vereinbart werden müssen ("doppelte Schriftformklausel"). Ohne wirksame Abänderung des Mietvertrags könne aber auch kein Schriftformverstoß vorliegen.

Entscheidung:

Die vorzeitige Kündigung des Vermieters ist wirksam, weil ein Verstoß gegen die Schriftform vorliegt. Wie sich aus dem oben zitierten Leitsatz ergibt, ist eine mündliche oder auch nur konkludente (stillschweigende) Änderung des Mietvertrags auch bei einer sog. "doppelten Schriftformklausel" möglich. Dies ergibt sich nach Auffassung des Gerichts aus der Regelung in § 305b BGB, wonach eine Individualvereinbarung stets einer vorformulierten Klausel vorgeht. Die Parteien konnten den Mietvertrag also auch mündlich wirksam abändern. Da die Erweiterung des Nutzungszwecks vertragswesentlich ist und damit beurkundungspflichtig war, hätten die Parteien zur Einhaltung der Schriftform einen schriftlichen Nachtrag schließen müssen. Dies wurde unterlassen, so dass der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden konnte.