RA Mathias Stenger LL.M

Zu diesem Thema möchte ich zwei Entscheidungen Münchener Gerichte vorstellen:

GbR-Modell I:

Landgericht München I, Urteil vom 30.07.2008 – 14 S 20441/07 (AG München 472 C 7757/07) – vom BGH aufgehoben und zurückverwiesen. [Volltext auf Anfrage]

Der GbR ist es verwehrt, Eigenbedarf für den Gesellschafter geltend zu machen. Nach der Entscheidung des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06) setzt eine wirksame Eigenbedarfskündigung für einen Gesellschafter voraus, dass dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war; dies gebietet der Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen eines nicht überschaubaren Personenkreises zu schützen. Dieser Schutzgedanke ist auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berücksichtigen.

Vom Landgericht München I wurde in der Berufungsinstanz am 30.07.2008 eine Räumungsklage einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) abgewiesen, in dem ich den beklagten Mieter vertreten habe. Folgender Sachverhalt liegt zugrunde:

Der Fall:

Die beklagte Mieterin mietet im Jahre 1983 eine Wohnung an. Vermieter ist ein Ehepaar. Die Klägerin, eine GbR bestehend aus 8 Gesellschaftern, wird im Jahre 2006 als neue Eigentümerin des Anwesens im Grundbuch eingetragen. Jedem Gesellschafter ist gesellschaftsvertraglich eine bestimmte Wohnungseinheit, die mit der Höhe seines Anteils übereinstimmt, zugewiesen. Eine Aufteilung des Anwesens nach dem WEG erfolgt zunächst nicht. Die GbR kündigt das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs in Person eines ihrer Gesellschafter. Die Beklagte widerspricht der Kündigung ist insbesondere der Auffassung, es liege ein Fall der unzulässigen Umgehung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB und damit eine unzulässige Rechtsausübung in Form der Eigenbedarfskündigung vor. Sie meint auch dass eine BGB-Gesellschaft nur dann kündigen kann, wenn ihre Gesellschafter bei Abschluss des Vertrages Vermieter waren.

Die Klägerin erhebt Räumungsklage zum Amtsgericht München. Das Amtsgericht München weist die Klage ab mit der Begründung, die GbR habe wegen des – von der Mieterin stets bestrittenen Eigenbedarfs – keinen Beweis angetreten, so dass die Klage schon deshalb abzuweisen sei. Hiergegen und gegen die von der Beklagten eingewandte unzulässige Rechtsausübung wegen Umgehung der Kündigungssperrfrist des § 577 a BGB (3 Jahre nach Gesetz, verlängert auf 10 Jahre aufgrund der Bayerischen Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung „Wohnungsgebieteverordnung – WoGeV“) wendet sich die Berufung der GbR zum Landgericht München I.

Noch während des laufenden Berufungsverfahrens erfolgt die Aufteilung des Anwesens nach WEG. Der Erwerber der Wohnung, also der vormalige Gesellschafter der GbR, wird als neuer (Wohnungs-)Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Mit dieser Konstruktion, die sich seit vielen Jahren immer größerer Beliebtheit erfreut, soll ganz offensichtlich die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB umgangen werden, die eine dreijährige, in München durch Rechtsverordnung des Landesgesetzgebers auf 10 Jahre verlängerte Sperrfrist vorsieht.

Hintergrund:

Das OLG Karlsruhe (NJW 1993,405) hatte in einem ähnlichen Fall in einem Urteil aus dem Jahre 1992 eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Sperrfrist und damit die Unwirksamkeit der Kündigung angenommen. Der BGH hatte in einem anderen Fall eine andere Auffassung vertreten (Beschl. vom 06.04.1994, NJW 1994, 542) , aber nur deshalb, weil zwischen Kündigung und Aufteilung ein großer Zeitraum von 11 Jahren lag , wobei er die Auffassung des OLG Karlsruhe in seiner Entscheidung ausdrücklich für richtig hielt.

Der BGH hatte weiterhin in seinem Urteil vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06 = NJW 2007, 2846) seinem Urteil folgenden Leitsatz vorangestellt:

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.

Die Entscheidung:

Das Landgericht München I verneint den Anspruch der klagenden GbR auf Räumung und Herausgabe der Wohnung und weist die Berufung zurück.

Der GbR sei es jedenfalls verwehrt, Eigenbedarf für den Gesellschafter geltend zu machen. Nach der Entscheidung des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06) setze eine wirksame Eigenbedarfskündigung für einen Gesellschafter voraus, dass dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war, denn dies gebiete der Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen eines nicht überschaubaren Personenkreises zu schützen. Dieser Schutzgedanke sei auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berücksichtigen. Der Mieter könne und müsse zwar mit dem Eintritt einer Erbengemeinschaft als Rechtsnachfolger der bisherigen Vermieter rechnen. Der Eintritt einer BGB-Gesellschaft mit einer Vielzahl von Gesellschaftern, die ein Mehrfamilienhaus objektiv mit der vorrangigen Absicht der Selbstnutzung einzelner Wohnungen erworben hätten, habe demgegenüber eine für den Mieter bedrohliche Qualität. Die GbR müsse mit Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Eigenbedarfs zugunsten der Gesellschafter leben. Die von ihr gewählte Konstruktion des Erwerbs eines Mehrfamilienhauses werfe Fragen zur analogen Anwendung des § 577 a BGB auf. Auch habe die GbR bei Erwerb des Anwesens den Schutzgedanken des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB in Erwägung ziehen müssen. Die Schwierigkeiten beim Eigenbedarf seien von ihr hinzunehmen. Denn nach Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen hätten die bisherigen Gesellschafter die Möglichkeit, als nunmehrige Alleineigentümer eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Dass hierdurch die Sperrfrist des § 577 a BGB ausgelöst werde, entspreche dem Willen des Gesetzgebers.

Der Volltext der Entscheidung kann bei mir bestellt werden. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Derzeit ist die Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) anhängig. Mit einer Entscheidung kann im Mai 2009 gerechnet werden.

GbR-Modell II:

Amtsgericht München, Urteil vom 13.08.2008 – 422 C 9131/08 – rechtskräftig [Volltext auf Anfrage]

Die Eigenbedarfskündigung einer GbR für einen ihrer Gesellschafter ist unwirksam. Nach der Entscheidung des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06) setzt eine wirksame Eigenbedarfskündigung für einen Gesellschafter voraus, dass dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war; dies gebietet der Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen eines nicht überschaubaren Personenkreises zu schützen. Dieser Schutzgedanke ist auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berücksichtigen. Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht darüber hinaus in analoger Anwendung des § 577 a BGB die Sperrfrist des § 577 a BGB entgegen.

Das Amtsgericht München hatte einen nahezu identisch gelagerten Fall zu entscheiden.

Der Fall:

Die beklagte Mieterin mietet im Jahre 2004 eine Wohnung an. Vermieter ist ein Ehepaar. Die Klägerin, eine GbR bestehend aus 8 Gesellschaftern, wird im Jahre 2006 als neue Eigentümerin des Anwesens im Grundbuch eingetragen. Jedem Gesellschafter ist gesellschaftsvertraglich eine bestimmte Wohnungseinheit, die mit der Höhe seines Anteils übereinstimmt, zugewiesen. Eine Aufteilung des Anwesens nach dem WEG erfolgt zunächst nicht. Die GbR kündigt das Mietverhältnis im Jahr 2007 wegen Eigenbedarfs in Person eines ihrer Gesellschafter. Die Beklagte widerspricht der Kündigung und ist insbesondere der Auffassung, es liege ein Fall der unzulässigen Umgehung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB und damit eine unzulässige Rechtsausübung in Form der Eigenbedarfskündigung vor. Sie meint auch, dass eine BGB-Gesellschaft nur dann kündigen kann, wenn ihre Gesellschafter bei Abschluss des Vertrages Vermieter waren.

Kurze Zeit nach der Kündigung erfolgt die Aufteilung des Anwesens nach WEG. Der Erwerber der Wohnung, also der vormalige Gesellschafter der GbR, wird als neuer (Wohnungs-)Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Dieser erhebt gegen die Mieterin Räumungsklage zum Amtsgericht München und beruft sich auf die von der GbR zuvor ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Die Entscheidung:
Das Amtsgericht München verneint den Anspruch des klagenden Wohnungseigentümers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung und weist die Klage ab.

Nach der Entscheidung des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06) setze eine wirksame Eigenbedarfskündigung für einen Gesellschafter voraus, dass dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war, denn dies gebiete der Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen eines nicht überschaubaren Personenkreises zu schützen. Dieser Schutzgedanke sei auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berücksichtigen.

Nach Aufteilung und Umwandlung in Wohnungseigentum könne die Eigenbedarfskündigung durch den dann Eigentümer gewordenen Gesellschafter erfolgen, jedoch mit der zeitlichen Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB zum Schutze des Mieters. Dies durch eine Kündigung durch die Gesellschaft für den Gesellschafter vor Umwandlung ohne Sperrfrist zu ermöglichen, widerspräche dem Schutzzweck der genannten Vorschriften. Eine unangemessene, vom Gesetzgeber nicht gewollte Benachteiligung der GbR erfolge hierdurch nicht, denn gerade die zeitliche Beschränkung des § 577 a BGB sei gesetzgeberisch gewollt und daher hinzunehmen.

Daher stehe der Eigenbedarfskündigung auch in analoger Anwendung des § 577 a BGB die Sperrfrist des § 577 a BGB entgegen. Denn die GbR sei nach ihrem Gesellschaftsvertrag von Anfang an mit dem Ziel interner Zuweisung von Wohnungen an ihre Gesellschafter und ausschließlicher zeitnaher Eigennutzung durch diese gegründet worden und die Umwandlung in Wohnungseigentum sei ebenso zeitnah erfolgt. Ein solches Erwerbermodell führe zur Aushöhlung der Schutzfrist des § 577 a BGB und gebiete die analoge Anwendung von § 577 a BGB auf solche Fälle. Da die Kündigungsschutzfrist (hier 10 Jahre) nicht eingehalten worden sei, sei die Kündigung auch aus diesem Grund unwirksam.

Das Urteil ist rechtskräftig.
Der Volltext der Entscheidung kann bei mir bestellt werden.

Kommentar: Das Amtsgericht München hat , wie schon das Landgericht München I im GbR-Modell-Fall I, einer jahrzehntelang gängigen Praxis der Verdrängung von Mietern aus begehrten Innenstadtlagen durch Eigenbedarfskündigungen im Rahmen des sogenannten GbR-Modells und unter Umgehung der Kündigungssperrfrist des § 577 a BGB – wohl nicht nur in München – einen vorläufigen Riegel vorgeschoben. Wegen der anhängigen Revision gegen das landgerichtliche Urteil wird die Entscheidung des BGH zu dieser Problematik mit Spannung erwartet.

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2. Der unredliche Mieter (verbotene Eigenmacht)

Im weiteren Beispielsfall geht es um Besitzstörung und verbotene Eigenmacht:

Die Antragstellerin ist seit März 2006 Untermieterin einer Wohnung, die sie vom Antragsgegner als Hauptmieter angemietet hat. Am 16.02.2008 kommt die Antragstellerin nachmittags heim und stellt fest, dass ihr Wohnungsschlüssel nicht mehr passt. Der Zylinder ist offensichtlich ausgetauscht worden. Auf Klingeln wird nicht geöffnet. Auf telefonische Nachfrage erklärt die Schwester des Mieters lapidar, das Schloss sei ausgewechselt und ihre persönlichen Sachen seien ausgeräumt worden. Der Antragsgegner wohne jetzt selbst wieder in der Wohnung, sie dürfe nicht mehr hinein. Der Antragsgegner ist also am 16.02.2008 widerrechtlich, ohne Beendigung des Untermietverhältnisses und ohne Genehmigung der Antragstellerin in deren Mieträume eingezogen, hat das Schloss ausgewechselt und sie ausgesperrt. Es liegt verbotene Eigenmacht gegenüber der Antragstellerin vor.

Der Antragstellerin steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Hauptmieter/ Antragsgegner aus § 861 BGB zu. Ein besonderer Verfügungsgrund ist nicht erforderlich, da die Befriedigung der Besitzschutzansprüche per Gesetz besonders eilbedürftig ist.

Die Antragstellerin wendet sich am 20.02.2008 an mich. Auf meinen Antrag vom 21.02.2008 erlässt das Amtsgericht München sofort eine einstweilige Verfügung, wonach der Antragsgegner die von der Antragstellerin gemietete Wohnung zu verlassen und an die Antragstellerin herauszugeben hat und der Gerichtsvollzieher den Antragsgegner aus dem Besitz zu setzen und die Antragstellerin in den Besitz einzuweisen hat. Noch am selben Tag wird der Mieter / Antragsgegner mit Hilfe des Gerichtsvollziehers aus der Wohnung entfernt und es wird ein neues Türschloss eingesetzt. Die Untermieterin kann wieder einziehen. Die Kosten des Verfahrens von über 600 € muss der unredliche Mieter tragen.

Hier ein Urteil des AG München zur Räumungsfrist:

Das Amtsgericht München – Mietgericht – hat mit einem nicht rechtskräftigen Urteil vom 17.10.2006, Az. 413 C 16979/06 in einem Räumungsverfahren wegen Eigenbedarfs einen Antrag des von mir vertretenen Mieters auf Bewilligung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO mit einer abenteuerlichen Begründung abgelehnt:

“Eine Räumungsfrist war nicht zu bewilligen, weil sich der Beklagte diese durch Führung des Prozesses bereits selbst bewilligt hat.”

Eine derart abwegige Begründung für die Versagung der Räumungsfrist ist erstaunlich. Nach § 721 ZPO kann das Gericht bei Verurteilung zur Räumung von Wohnraum dem Räumungsschuldner von Amts wegen oder auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist bis zu 1 Jahr gewähren. § 721 ZPO stellt eine Schutzvorschrift zugunsten des Räumungsschuldners von Wohnraum dar. Die Bewilligung einer Räumungsfrist und die Bestimmung ihrer Dauer stehen im Ermessen des Gerichts, das insoweit die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen hat. Hierbei ist zwar eine Mindestfrist nicht bestimmt, eine zu kurze Räumungsfrist verfehlt jedoch den gesetzlichen Zweck.

Ihre Versagung in diesem Falle war grob ermessensfehlerhaft. Die Auffassung des Richters bedeutet in der Konsequenz, dass ein Mieter, der die Rechtmäßigkeit einer Wohnraumkündigung durch das Gericht überprüfen lassen will, damit rechnen müsste, bei Verurteilung zur Räumung sofort räumen zu müssen. Das kann aber nicht angehen, da der Mieter ja erst durch das Urteil Kenntnis von seiner Räumungsverpflichtung erlangt. Die Versagung und die Begründung entsprechen daher nicht geltendem Recht. Eine Interessenabwägung hat das Amtsgericht nicht einmal im Ansatz vorgenommen. Die gerichtlichen Ausführungen zur Versagung der Räumungsfrist haben vielmehr einen für den sich gegen die Klage berechtigt verteidigenden Beklagten eher verhöhnenden Charakter. In der Berufungsinstanz beim Landgericht München I konnte dieser Fehler durch einen entsprechenden Vergleich behoben werden. Die Rechtsauffassung des Mietrichters beim Amtsgericht dürfte nicht derjenigen der übrigen Mietabteilung entsprechen.

Der Deutsche Bundestag hat am 29.06.2006 das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) beschlossen. Das Gesetz trat am 18.08.2006 in Kraft.

Mit diesem Gesetz kommt Deutschland seiner Verpflichtung nach, vier Richtlinien der Europäischen Gemeinschaft zum Schutz vor Diskriminierung in nationales Recht umzusetzen. Die Richtlinien betreffen verschiedene Bereiche der Rechtsordnung. Der Schwerpunkt liegt im Bereich Beschäftigung und Beruf, die Bestimmungen gelten gleichermaßen für Arbeitnehmer, Auszubildende oder für den öffentlichen Dienst. Betroffen ist aber auch das Zivilrecht, also Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen, und hier insbesondere Verträge mit Lieferanten, Dienstleistern oder Vermietern. Schon jetzt kritisieren kompetente Stimmen die vielen handwerklichen Fehler im Gesetzestext.

Um aber „unnötige Bürokratie“ zu vermeiden, wurde der Anwendungsbereich des Gesetzes auf so genannte Massengeschäfte (z.B. Verträge mit Hotels, Gaststätten, Kaufhäusern) des täglichen Lebens und privatrechtliche Versicherungen beschränkt. Massengeschäfte sind Geschäfte, bei denen das Ansehen der Person keine oder nur eine nachrangige Rolle spielt – bei denen es dem Vertragspartner gar nicht darauf ankommt, mit wem er den Vertrag schließt (z.B. Einkauf im Supermarkt).

Auswirkungen auf das Mietrecht:

Das AGG verbietet bei Mietverträgen eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse, der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder wegen Homosexualität verbietet (§ 19 Abs. 1 AGG). Dennoch werden mietrechtlich drei Ausnahmen von diesem Gleichbehandlungsgrundsatz zugelassen:

* wenn sozial stabile Bewohnerstrukturen und ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und kulturelle Verhältnisse im Haus oder in der Wohnsiedlung aufrechterhalten werden sollen (§ 19 Abs. 3 AGG),

* wenn ein enges Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter bzw. seinen Angehörigen begründet werden soll (§ 19 Abs. 5 S.1 AGG),

* wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet ( § 19 Abs. 5 S.3 AGG).

Das neue Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) ist am 01.07.2008 in Kraft getreten
Bei dem Gesetz geht es um die Erlaubnis für Nichtangehörige rechtsberatender Berufe, in Zukunft außergerichtliche Rechtsdienstleistungen unter gewissen Voraussetzungen erbringen zu dürfen. Das beruht im wesentlichen auf europarechtlichen Vorgaben.

Nach Einschätzung des Deutschen Anwaltvereins (DAV) wird das Gesetz in der Praxis nicht viel ändern, was abzuwarten bleibt. Auch der Gesetzesentwurf stellt klar, dass qualifizierter, unabhängiger Rechtsrat nur von Rechtsanwälten garantiert werden kann. Den Gesetzentwurf mit 230 Seiten finden Sie im Internet auf der Homepage des Bundesjustizministeriums (www.bmj.de).

Die wesentlichen Inhalte des Gesetzes:

* Unter dem zentralen Begriff der Rechtsdienstleistung wird gem. § 2 RDG “jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert”, verstanden.
* unentgeltliche Rechtsdienstleistungen sind erlaubnisfrei, müssen jedoch außerhalb persönlicher Beziehungen durch eine Person mit Befähigung zum Richteramt oder unter Anleitung einer solchen Person erfolgen (das gilt auch für alle Vereinigungen, etwa Caritas, Mietervereine oder Automobilclubs).
* nach § 5 RDG werden in Zukunft Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit als “Nebenleistung” (Annex-Beratung) erlaubt sein. Beispiele hierfür sind die Beratungstätigkeit etwa eines Architekten in Fragen des Baurechts, von Banken und Versicherungen in Fragen der Erb-, Unternehmensnachfolge oder Vermögensfragen oder auch die Insolvenzberatung z.B. durch Diplom-Betriebswirte.
* die Geltendmachung unstreitiger Ansprüche für Dritte soll in Zukunft gar nicht vom RDG erfasst sein, da solche Ansprüche keine rechtliche Prüfung eines Einzelfalls erforderten, so das Bundesjustizministerium. Hierunter fällt etwa die Schadenregulierung von Kfz-Haftpflichtschäden in klaren Fällen durch die Kfz-Werkstatt mit Beanspruchung von Schadenpauschale oder Nutzungsausfall. Registrierte Inkassounternehmen werden auch gerichtliche Mahnverfahren betreiben dürfen.

Das Gesetz wird es anders als nach dem noch geltenden Rechtsberatungsgesetz Vereinigungen ermöglichen, im außergerichtlichen Bereich Rechtsrat zu erteilen.

Die Bundesrechtsanwaltskammer, die Vertretung der 138.000 deutschen Anwälte, sieht durch das neue Gesetz erhebliche Risiken auf Verbraucher und Unternehmer zukommen. “Dem Rechtsuchenden drohen hier durch unqualifizierten Rechtsrat irreparable Schäden, die anders als bei möglichen Fehlern eines Anwalts auch nicht durch eine entsprechende Haftpflichtversicherung gedeckt sind”, warnt die Kammer.

Auch der Bund der Architekten in Deutschland (BdA) spricht sich gegen das neue Rechtsdienstleitungsgesetz aus und empfiehlt seinen Mitgliedern, das Recht zur außergerichtlichen Rechtsberatung zum Schutz des Verbrauchers nicht wahrzunehmen. Lesen Sie dazu mehr unter:

http://www.bda-architekten.de/arch/bda/pdf/bs/stellungnahme/Rechtsdienstleisungsgesetz.pdf

Mein Kommentar: Jeder muss für sich entscheiden, wo er sich rechtlich beraten lässt. Vielleicht ist es auf den ersten Blick günstiger, sich außergerichtlich bei Firmen, (Rechtsschutz-) Versicherungen, Banken, Verbänden, Kfz-Werkstätten oder sonstigen Anbietern beraten zu lassen. Diese werden versuchen, mit Lockangeboten zu günstigen Beratungstarifen (Stichwort Preisdumping) Marktanteile zu erringen. Diese Leistungserbringer sind anders als Rechtsanwälte aber nicht verpflichtet, Betriebshaftpflichtversicherungen für Vermögensschäden der Auftraggeber durch fehlerhafte Beratung zu unterhalten ! Das kann für den ratsuchenden Bürger schnell zu unliebsamen Überraschungen führen, vor allem, wenn es sich um kapitalschwache Leistungsanbieter handelt. Und: der Rechtsanwalt kann auf langjährige Erfahrung zurückblicken, bildet sich ständig fort und ist nahe an der Praxis. Er kennt die Usancen bei Gericht. Die außergerichtlichen Leistungserbringer werden Sie nicht bei Gericht vertreten. Der Anwalt muss dies früher oder später doch übernehmen. Er kann Kosten und Prozessrisiko besser abschätzen. In vielen Fällen werden unter Umständen vorgerichtliche Beratungsfehler durch Nicht-Anwälte nicht mehr zu reparieren sein !

Deshalb: VERTRAUEN IST GUT, ANWALT IST BESSER !

Energieausweis: die EnEV-Novelle ist beschlossen

Die Energieeffizienz von Wohngebäuden, aber auch anders genutzten Gebäuden, wird künftig auf dem Immobilienmarkt eine viel größere Rolle spielen als bisher. Dazu soll der Energieausweis für bestehende Gebäude beitragen, den Verkäufer oder Vermieter im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung den potenziellen Käufern oder Mietern in Zukunft vorzeigen müssen.

Für die Errichtung von Neubauten ist die Ausstellung von Energie- oder Wärmebedarfsausweisen schon seit 1995 vorgeschrieben, gegenwärtig noch aufgrund der Energieeinsparverordnung aus dem Jahre 2004. Dies soll nun auf den Verkauf und die Vermietung im Gebäudebestand ausgeweitet werden. Allgemein wird zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis unterschieden. Welcher Ausweis bei Wohngebäuden jeweils verwendet wird, hängt von der Größe, dem Baujahr und der energetischen Qualität des Wohngebäudes ab. Der bedarfsorientierte Energieausweis ist in jedem Fall möglich. Der künftige Energieausweis muss potenziellen Käufern beziehungsweise Mietern im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung von Wohngebäuden und Wohnungen zugänglich gemacht werden.

Die Bundesregierung hat am 27. Juni 2007 die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) verabschiedet und dabei den vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen zur Novelle der Energieeinsparverordnung zugestimmt. Für das Inkrafttreten der Verordnung bedarf es noch der in Kürze anstehenden Verkündung im Bundesgesetzblatt. Die Verordnung tritt am ersten Tag des dritten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft (voraussichtlich im Herbst 2007).

Grundlage zur Umsetzung der Richtlinie “Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden” (Richtlinie 2002/91/EG vom 16. Dezember 2002) der EG in deutsches Recht ist die Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) im September 2005.

Die Bekanntmachungen können jetzt schon – also auch vor dem Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung – im Zusammenhang mit der Übergangsvorschrift des Paragraph 29 Absatz 3 Satz 2 Nr. 2 der Energieeinsparverordnung in der Fassung des Beschlusses der Bundesregierung vom 25. April 2007 genutzt werden.
Welche Änderungen sind für Energieausweise vorgesehen?

Den Energieausweis gibt es künftig in zwei verschiedenen Varianten: als bedarfsorientierter Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs) und als verbrauchsorientierter Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs). Welcher Ausweis verwendet werden kann, richtet sich nach der Größe, dem Baujahr und der energetischen Qualität des Gebäudes.

Es gelten folgende Regelungen für Wohngebäude:

* Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der Wärmeschutzverordnung 1977 oder später errichtet wurden, besteht Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis.
* Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten, egal welchen Baujahres, gilt ebenfalls Wahlfreiheit.
* Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet worden sind, ist der bedarfsorientierte Energieausweis zu verwenden. Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude aus dieser Zeit, die entweder schon bei der Baufertigstellung den energetischen Stand der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 aufgewiesen haben oder durch Modernisierungsmaßnahmen auf diesen Stand gebracht worden sind. In diesen Fällen besteht ebenfalls Wahlfreiheit.

Diese Regelungen für Wohngebäude sind seit dem 1. Oktober 2008 verbindlich . Zu den Übergangsregelungen lesen Sie bitte die Hinweise unter 2.

Für die so genannten Nichtwohngebäude (zum Beispiel Bürogebäude, Geschäftshäuser) dürfen nach Wahl des Eigentümers oder Vermieters bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise verwendet werden.
Welche Übergangsregeln sind vorgesehen?

Für die Zeit zwischen dem Inkrafttreten der neuen Verordnung – der genaue Zeitpunkt steht noch nicht fest – und dem 30. September 2008 gilt die uneingeschränkte Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsorientierten Ausweisen für alle Gebäude.

Schon vor dem Inkrafttreten können Energieausweise ausgestellt werden, wenn sie den Bestimmungen der EnEV in der Fassung des Beschlusses der Bundesregierung vom 25. April 2007 entsprechen.

Energieausweise für Bestandsgebäude, auch solche, die nach den Übergangsregeln der Energieeinsparverordnung ausgestellt wurden, haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren.
Ab welchem Zeitpunkt gilt die Pflicht, Energieausweise potenziellen Käufern und Mietern zugänglich zu machen?

Die Pflicht zum Zugänglichmachen eines Energieausweises gegenüber potenziellen Käufern bzw. Mietern wird stufenweise je nach Gebäudeart und Baualter zur Anwendung kommen:

* ab 1. Juli 2008 für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965;
* ab 1. Januar 2009 für später errichtete Wohngebäude;
* ab 1. Juli 2009 für Nichtwohngebäude.

Welche Informationen enthält der Energieausweis?

Der Energieausweis gibt mit einem bestimmten Energiekennwert überschlägig Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Energieeffizienz kann entweder als Energiebedarf des Gebäudes oder aber als Energiekennwert auf der Grundlage des erfassten tatsächlichen Energieverbrauchs angegeben werden.
Energiebedarf

Unter Energiebedarf versteht man bei Wohngebäuden hauptsächlich die zum Heizen und für Warmwasser auf der Grundlage von Berechnungen benötigte Energie des Gebäudes. Dabei werden zum Beispiel die individuellen Gewohnheiten der Bewohner und die Lage des Gebäudes in Deutschland, nicht berücksichtigt.

Zur Errechnung des Energiebedarfs werden die energetische Qualität vor allem der Außenwände und des Dachs sowie der technischen Anlagen wie Heizkessel und der Anlagen für die Erwärmung des Wassers berücksichtigt. Die im Energieausweis angegebenen Werte beziehen sich auf das ganze Gebäude; für einzelne Wohnungen lässt die Angabe keinen genauen Rückschluss zu. Wichtig ist, dass der Energiebedarfswert – gerade weil er frei von individuellen und subjektiven Verhältnissen errechnet wird – einen objektiven Wert über die energetische Qualität eines Gebäudes darstellt. Er erlaubt keinerlei Rückschlüsse auf den konkreten Energieverbrauch eines einzelnen Haushalts.
Energieverbrauchskennwert

Unter dem Energieverbrauchskennwert versteht man einen Wert, der aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre ermittelt wird. Sodann werden, sofern sie das übliche Maß deutlich übersteigen, Wohnungsleerstände im Gebäude rechnerisch berücksichtigt und eine sogenannte Witterungsbereinigung des Verbrauchswertes vorgenommen.

Mit der Witterungsbereinigung soll der ermittelte Energieverbrauch auf ein durchschnittliches Klima der letzten Jahre bezogen werden; damit wird der Einfluss von außergewöhnlichen Wetterverhältnissen wie besonders warmen oder kühlen Wintern sowie regionalen Unterschieden ausgeglichen.

Grundsätzlich erlaubt auch der Energieverbrauchskennwert – wie auch der Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Bedarfs – keine exakten Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch.
Wem nutzt der Energieausweis?

Er ist sowohl für die potenziellen Käufer und Mieter als auch für die Eigentümer von Vorteil. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, kann anhand der Angaben im Energieausweis und des so genannten Vergleichswertes einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität des Gebäudes bekommen.

Verkäufer und Vermieter von Gebäuden mit guten energetischen Gebäudewerten dürften auf dem Immobilienmarkt umso größere Vorteile haben, desto mehr Gewicht die potenziellen Käufer und Mieter künftig auf gute Wärmedämmung und moderne Anlagentechnik legen.

Schließlich ist das Wissen um die Energieeffizienz eines Gebäudes auch Voraussetzung für Maßnahmen zur energetischen Verbesserung. Den Energieausweis begleiten deshalb in der Regel Modernisierungsempfehlungen zur kostengünstigen energetischen Verbesserung des Gebäudes. Modernisierungsempfehlungen dienen der Information; sie verpflichten den Eigentümer nicht zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen. Sie sind kurz gefasste fachliche Hinweise, die auf nahe liegende energetische Verbesserungsmöglichkeiten aufmerksam machen sollen.
Anreiz für Investitionen in Gebäude

Auf dem Immobilienmarkt wird der Ausweis ein wichtiges Instrument im Wettbewerb werden. So wie es bei technischen Geräten oder Autos längst an der Tagesordnung ist, mit Energieeffizienz zu werben, wird sie auch hier bald zu einem wichtigen Entscheidungskriterium werden.

Der Energieausweis bedeutet also ein Plus auf allen Ebenen:

* mehr Transparenz und mehr Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt
* mehr Anreiz zur Energieeinsparung, damit auch zum Klimaschutz
* zusätzliche Arbeitsplätze.

Quelle: www.bmvbs.de