Archiv für August 2009
Das GbR-Modell (Eigenbedarfskündigung)
Zu diesem Thema möchte ich zwei Entscheidungen Münchener Gerichte vorstellen:
GbR-Modell I:
Landgericht München I, Urteil vom 30.07.2008 – 14 S 20441/07 (AG München 472 C 7757/07) – vom BGH aufgehoben und zurückverwiesen. [Volltext auf Anfrage]
Der GbR ist es verwehrt, Eigenbedarf für den Gesellschafter geltend zu machen. Nach der Entscheidung des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06) setzt eine wirksame Eigenbedarfskündigung für einen Gesellschafter voraus, dass dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war; dies gebietet der Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen eines nicht überschaubaren Personenkreises zu schützen. Dieser Schutzgedanke ist auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berücksichtigen.
Vom Landgericht München I wurde in der Berufungsinstanz am 30.07.2008 eine Räumungsklage einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) abgewiesen, in dem ich den beklagten Mieter vertreten habe. Folgender Sachverhalt liegt zugrunde:
Der Fall:
Die beklagte Mieterin mietet im Jahre 1983 eine Wohnung an. Vermieter ist ein Ehepaar. Die Klägerin, eine GbR bestehend aus 8 Gesellschaftern, wird im Jahre 2006 als neue Eigentümerin des Anwesens im Grundbuch eingetragen. Jedem Gesellschafter ist gesellschaftsvertraglich eine bestimmte Wohnungseinheit, die mit der Höhe seines Anteils übereinstimmt, zugewiesen. Eine Aufteilung des Anwesens nach dem WEG erfolgt zunächst nicht. Die GbR kündigt das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs in Person eines ihrer Gesellschafter. Die Beklagte widerspricht der Kündigung ist insbesondere der Auffassung, es liege ein Fall der unzulässigen Umgehung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB und damit eine unzulässige Rechtsausübung in Form der Eigenbedarfskündigung vor. Sie meint auch dass eine BGB-Gesellschaft nur dann kündigen kann, wenn ihre Gesellschafter bei Abschluss des Vertrages Vermieter waren.
Die Klägerin erhebt Räumungsklage zum Amtsgericht München. Das Amtsgericht München weist die Klage ab mit der Begründung, die GbR habe wegen des – von der Mieterin stets bestrittenen Eigenbedarfs – keinen Beweis angetreten, so dass die Klage schon deshalb abzuweisen sei. Hiergegen und gegen die von der Beklagten eingewandte unzulässige Rechtsausübung wegen Umgehung der Kündigungssperrfrist des § 577 a BGB (3 Jahre nach Gesetz, verlängert auf 10 Jahre aufgrund der Bayerischen Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung „Wohnungsgebieteverordnung – WoGeV“) wendet sich die Berufung der GbR zum Landgericht München I.
Noch während des laufenden Berufungsverfahrens erfolgt die Aufteilung des Anwesens nach WEG. Der Erwerber der Wohnung, also der vormalige Gesellschafter der GbR, wird als neuer (Wohnungs-)Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Mit dieser Konstruktion, die sich seit vielen Jahren immer größerer Beliebtheit erfreut, soll ganz offensichtlich die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB umgangen werden, die eine dreijährige, in München durch Rechtsverordnung des Landesgesetzgebers auf 10 Jahre verlängerte Sperrfrist vorsieht.
Hintergrund:
Das OLG Karlsruhe (NJW 1993,405) hatte in einem ähnlichen Fall in einem Urteil aus dem Jahre 1992 eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Sperrfrist und damit die Unwirksamkeit der Kündigung angenommen. Der BGH hatte in einem anderen Fall eine andere Auffassung vertreten (Beschl. vom 06.04.1994, NJW 1994, 542) , aber nur deshalb, weil zwischen Kündigung und Aufteilung ein großer Zeitraum von 11 Jahren lag , wobei er die Auffassung des OLG Karlsruhe in seiner Entscheidung ausdrücklich für richtig hielt.
Der BGH hatte weiterhin in seinem Urteil vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06 = NJW 2007, 2846) seinem Urteil folgenden Leitsatz vorangestellt:
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.
Die Entscheidung:
Das Landgericht München I verneint den Anspruch der klagenden GbR auf Räumung und Herausgabe der Wohnung und weist die Berufung zurück.
Der GbR sei es jedenfalls verwehrt, Eigenbedarf für den Gesellschafter geltend zu machen. Nach der Entscheidung des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06) setze eine wirksame Eigenbedarfskündigung für einen Gesellschafter voraus, dass dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war, denn dies gebiete der Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen eines nicht überschaubaren Personenkreises zu schützen. Dieser Schutzgedanke sei auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berücksichtigen. Der Mieter könne und müsse zwar mit dem Eintritt einer Erbengemeinschaft als Rechtsnachfolger der bisherigen Vermieter rechnen. Der Eintritt einer BGB-Gesellschaft mit einer Vielzahl von Gesellschaftern, die ein Mehrfamilienhaus objektiv mit der vorrangigen Absicht der Selbstnutzung einzelner Wohnungen erworben hätten, habe demgegenüber eine für den Mieter bedrohliche Qualität. Die GbR müsse mit Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Eigenbedarfs zugunsten der Gesellschafter leben. Die von ihr gewählte Konstruktion des Erwerbs eines Mehrfamilienhauses werfe Fragen zur analogen Anwendung des § 577 a BGB auf. Auch habe die GbR bei Erwerb des Anwesens den Schutzgedanken des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB in Erwägung ziehen müssen. Die Schwierigkeiten beim Eigenbedarf seien von ihr hinzunehmen. Denn nach Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen hätten die bisherigen Gesellschafter die Möglichkeit, als nunmehrige Alleineigentümer eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Dass hierdurch die Sperrfrist des § 577 a BGB ausgelöst werde, entspreche dem Willen des Gesetzgebers.
Der Volltext der Entscheidung kann bei mir bestellt werden. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Derzeit ist die Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) anhängig. Mit einer Entscheidung kann im Mai 2009 gerechnet werden.
GbR-Modell II:
Amtsgericht München, Urteil vom 13.08.2008 – 422 C 9131/08 – rechtskräftig [Volltext auf Anfrage]
Die Eigenbedarfskündigung einer GbR für einen ihrer Gesellschafter ist unwirksam. Nach der Entscheidung des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06) setzt eine wirksame Eigenbedarfskündigung für einen Gesellschafter voraus, dass dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war; dies gebietet der Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen eines nicht überschaubaren Personenkreises zu schützen. Dieser Schutzgedanke ist auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berücksichtigen. Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht darüber hinaus in analoger Anwendung des § 577 a BGB die Sperrfrist des § 577 a BGB entgegen.
Das Amtsgericht München hatte einen nahezu identisch gelagerten Fall zu entscheiden.
Der Fall:
Die beklagte Mieterin mietet im Jahre 2004 eine Wohnung an. Vermieter ist ein Ehepaar. Die Klägerin, eine GbR bestehend aus 8 Gesellschaftern, wird im Jahre 2006 als neue Eigentümerin des Anwesens im Grundbuch eingetragen. Jedem Gesellschafter ist gesellschaftsvertraglich eine bestimmte Wohnungseinheit, die mit der Höhe seines Anteils übereinstimmt, zugewiesen. Eine Aufteilung des Anwesens nach dem WEG erfolgt zunächst nicht. Die GbR kündigt das Mietverhältnis im Jahr 2007 wegen Eigenbedarfs in Person eines ihrer Gesellschafter. Die Beklagte widerspricht der Kündigung und ist insbesondere der Auffassung, es liege ein Fall der unzulässigen Umgehung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB und damit eine unzulässige Rechtsausübung in Form der Eigenbedarfskündigung vor. Sie meint auch, dass eine BGB-Gesellschaft nur dann kündigen kann, wenn ihre Gesellschafter bei Abschluss des Vertrages Vermieter waren.
Kurze Zeit nach der Kündigung erfolgt die Aufteilung des Anwesens nach WEG. Der Erwerber der Wohnung, also der vormalige Gesellschafter der GbR, wird als neuer (Wohnungs-)Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Dieser erhebt gegen die Mieterin Räumungsklage zum Amtsgericht München und beruft sich auf die von der GbR zuvor ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht München verneint den Anspruch des klagenden Wohnungseigentümers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung und weist die Klage ab.
Nach der Entscheidung des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06) setze eine wirksame Eigenbedarfskündigung für einen Gesellschafter voraus, dass dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war, denn dies gebiete der Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen eines nicht überschaubaren Personenkreises zu schützen. Dieser Schutzgedanke sei auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berücksichtigen.
Nach Aufteilung und Umwandlung in Wohnungseigentum könne die Eigenbedarfskündigung durch den dann Eigentümer gewordenen Gesellschafter erfolgen, jedoch mit der zeitlichen Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB zum Schutze des Mieters. Dies durch eine Kündigung durch die Gesellschaft für den Gesellschafter vor Umwandlung ohne Sperrfrist zu ermöglichen, widerspräche dem Schutzzweck der genannten Vorschriften. Eine unangemessene, vom Gesetzgeber nicht gewollte Benachteiligung der GbR erfolge hierdurch nicht, denn gerade die zeitliche Beschränkung des § 577 a BGB sei gesetzgeberisch gewollt und daher hinzunehmen.
Daher stehe der Eigenbedarfskündigung auch in analoger Anwendung des § 577 a BGB die Sperrfrist des § 577 a BGB entgegen. Denn die GbR sei nach ihrem Gesellschaftsvertrag von Anfang an mit dem Ziel interner Zuweisung von Wohnungen an ihre Gesellschafter und ausschließlicher zeitnaher Eigennutzung durch diese gegründet worden und die Umwandlung in Wohnungseigentum sei ebenso zeitnah erfolgt. Ein solches Erwerbermodell führe zur Aushöhlung der Schutzfrist des § 577 a BGB und gebiete die analoge Anwendung von § 577 a BGB auf solche Fälle. Da die Kündigungsschutzfrist (hier 10 Jahre) nicht eingehalten worden sei, sei die Kündigung auch aus diesem Grund unwirksam.
Das Urteil ist rechtskräftig.
Der Volltext der Entscheidung kann bei mir bestellt werden.
Kommentar: Das Amtsgericht München hat , wie schon das Landgericht München I im GbR-Modell-Fall I, einer jahrzehntelang gängigen Praxis der Verdrängung von Mietern aus begehrten Innenstadtlagen durch Eigenbedarfskündigungen im Rahmen des sogenannten GbR-Modells und unter Umgehung der Kündigungssperrfrist des § 577 a BGB – wohl nicht nur in München – einen vorläufigen Riegel vorgeschoben. Wegen der anhängigen Revision gegen das landgerichtliche Urteil wird die Entscheidung des BGH zu dieser Problematik mit Spannung erwartet.
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2. Der unredliche Mieter (verbotene Eigenmacht)
Im weiteren Beispielsfall geht es um Besitzstörung und verbotene Eigenmacht:
Die Antragstellerin ist seit März 2006 Untermieterin einer Wohnung, die sie vom Antragsgegner als Hauptmieter angemietet hat. Am 16.02.2008 kommt die Antragstellerin nachmittags heim und stellt fest, dass ihr Wohnungsschlüssel nicht mehr passt. Der Zylinder ist offensichtlich ausgetauscht worden. Auf Klingeln wird nicht geöffnet. Auf telefonische Nachfrage erklärt die Schwester des Mieters lapidar, das Schloss sei ausgewechselt und ihre persönlichen Sachen seien ausgeräumt worden. Der Antragsgegner wohne jetzt selbst wieder in der Wohnung, sie dürfe nicht mehr hinein. Der Antragsgegner ist also am 16.02.2008 widerrechtlich, ohne Beendigung des Untermietverhältnisses und ohne Genehmigung der Antragstellerin in deren Mieträume eingezogen, hat das Schloss ausgewechselt und sie ausgesperrt. Es liegt verbotene Eigenmacht gegenüber der Antragstellerin vor.
Der Antragstellerin steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Hauptmieter/ Antragsgegner aus § 861 BGB zu. Ein besonderer Verfügungsgrund ist nicht erforderlich, da die Befriedigung der Besitzschutzansprüche per Gesetz besonders eilbedürftig ist.
Die Antragstellerin wendet sich am 20.02.2008 an mich. Auf meinen Antrag vom 21.02.2008 erlässt das Amtsgericht München sofort eine einstweilige Verfügung, wonach der Antragsgegner die von der Antragstellerin gemietete Wohnung zu verlassen und an die Antragstellerin herauszugeben hat und der Gerichtsvollzieher den Antragsgegner aus dem Besitz zu setzen und die Antragstellerin in den Besitz einzuweisen hat. Noch am selben Tag wird der Mieter / Antragsgegner mit Hilfe des Gerichtsvollziehers aus der Wohnung entfernt und es wird ein neues Türschloss eingesetzt. Die Untermieterin kann wieder einziehen. Die Kosten des Verfahrens von über 600 € muss der unredliche Mieter tragen.