RA Mathias Stenger LL.M

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Der Deutsche Bundestag hat am 29.06.2006 das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) beschlossen. Das Gesetz trat am 18.08.2006 in Kraft.

Mit diesem Gesetz kommt Deutschland seiner Verpflichtung nach, vier Richtlinien der Europäischen Gemeinschaft zum Schutz vor Diskriminierung in nationales Recht umzusetzen. Die Richtlinien betreffen verschiedene Bereiche der Rechtsordnung. Der Schwerpunkt liegt im Bereich Beschäftigung und Beruf, die Bestimmungen gelten gleichermaßen für Arbeitnehmer, Auszubildende oder für den öffentlichen Dienst. Betroffen ist aber auch das Zivilrecht, also Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen, und hier insbesondere Verträge mit Lieferanten, Dienstleistern oder Vermietern. Schon jetzt kritisieren kompetente Stimmen die vielen handwerklichen Fehler im Gesetzestext.

Um aber „unnötige Bürokratie“ zu vermeiden, wurde der Anwendungsbereich des Gesetzes auf so genannte Massengeschäfte (z.B. Verträge mit Hotels, Gaststätten, Kaufhäusern) des täglichen Lebens und privatrechtliche Versicherungen beschränkt. Massengeschäfte sind Geschäfte, bei denen das Ansehen der Person keine oder nur eine nachrangige Rolle spielt – bei denen es dem Vertragspartner gar nicht darauf ankommt, mit wem er den Vertrag schließt (z.B. Einkauf im Supermarkt).

Auswirkungen auf das Mietrecht:

Das AGG verbietet bei Mietverträgen eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse, der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder wegen Homosexualität verbietet (§ 19 Abs. 1 AGG). Dennoch werden mietrechtlich drei Ausnahmen von diesem Gleichbehandlungsgrundsatz zugelassen:

* wenn sozial stabile Bewohnerstrukturen und ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und kulturelle Verhältnisse im Haus oder in der Wohnsiedlung aufrechterhalten werden sollen (§ 19 Abs. 3 AGG),

* wenn ein enges Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter bzw. seinen Angehörigen begründet werden soll (§ 19 Abs. 5 S.1 AGG),

* wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet ( § 19 Abs. 5 S.3 AGG).

Das neue Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) ist am 01.07.2008 in Kraft getreten
Bei dem Gesetz geht es um die Erlaubnis für Nichtangehörige rechtsberatender Berufe, in Zukunft außergerichtliche Rechtsdienstleistungen unter gewissen Voraussetzungen erbringen zu dürfen. Das beruht im wesentlichen auf europarechtlichen Vorgaben.

Nach Einschätzung des Deutschen Anwaltvereins (DAV) wird das Gesetz in der Praxis nicht viel ändern, was abzuwarten bleibt. Auch der Gesetzesentwurf stellt klar, dass qualifizierter, unabhängiger Rechtsrat nur von Rechtsanwälten garantiert werden kann. Den Gesetzentwurf mit 230 Seiten finden Sie im Internet auf der Homepage des Bundesjustizministeriums (www.bmj.de).

Die wesentlichen Inhalte des Gesetzes:

* Unter dem zentralen Begriff der Rechtsdienstleistung wird gem. § 2 RDG “jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert”, verstanden.
* unentgeltliche Rechtsdienstleistungen sind erlaubnisfrei, müssen jedoch außerhalb persönlicher Beziehungen durch eine Person mit Befähigung zum Richteramt oder unter Anleitung einer solchen Person erfolgen (das gilt auch für alle Vereinigungen, etwa Caritas, Mietervereine oder Automobilclubs).
* nach § 5 RDG werden in Zukunft Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit als “Nebenleistung” (Annex-Beratung) erlaubt sein. Beispiele hierfür sind die Beratungstätigkeit etwa eines Architekten in Fragen des Baurechts, von Banken und Versicherungen in Fragen der Erb-, Unternehmensnachfolge oder Vermögensfragen oder auch die Insolvenzberatung z.B. durch Diplom-Betriebswirte.
* die Geltendmachung unstreitiger Ansprüche für Dritte soll in Zukunft gar nicht vom RDG erfasst sein, da solche Ansprüche keine rechtliche Prüfung eines Einzelfalls erforderten, so das Bundesjustizministerium. Hierunter fällt etwa die Schadenregulierung von Kfz-Haftpflichtschäden in klaren Fällen durch die Kfz-Werkstatt mit Beanspruchung von Schadenpauschale oder Nutzungsausfall. Registrierte Inkassounternehmen werden auch gerichtliche Mahnverfahren betreiben dürfen.

Das Gesetz wird es anders als nach dem noch geltenden Rechtsberatungsgesetz Vereinigungen ermöglichen, im außergerichtlichen Bereich Rechtsrat zu erteilen.

Die Bundesrechtsanwaltskammer, die Vertretung der 138.000 deutschen Anwälte, sieht durch das neue Gesetz erhebliche Risiken auf Verbraucher und Unternehmer zukommen. “Dem Rechtsuchenden drohen hier durch unqualifizierten Rechtsrat irreparable Schäden, die anders als bei möglichen Fehlern eines Anwalts auch nicht durch eine entsprechende Haftpflichtversicherung gedeckt sind”, warnt die Kammer.

Auch der Bund der Architekten in Deutschland (BdA) spricht sich gegen das neue Rechtsdienstleitungsgesetz aus und empfiehlt seinen Mitgliedern, das Recht zur außergerichtlichen Rechtsberatung zum Schutz des Verbrauchers nicht wahrzunehmen. Lesen Sie dazu mehr unter:

http://www.bda-architekten.de/arch/bda/pdf/bs/stellungnahme/Rechtsdienstleisungsgesetz.pdf

Mein Kommentar: Jeder muss für sich entscheiden, wo er sich rechtlich beraten lässt. Vielleicht ist es auf den ersten Blick günstiger, sich außergerichtlich bei Firmen, (Rechtsschutz-) Versicherungen, Banken, Verbänden, Kfz-Werkstätten oder sonstigen Anbietern beraten zu lassen. Diese werden versuchen, mit Lockangeboten zu günstigen Beratungstarifen (Stichwort Preisdumping) Marktanteile zu erringen. Diese Leistungserbringer sind anders als Rechtsanwälte aber nicht verpflichtet, Betriebshaftpflichtversicherungen für Vermögensschäden der Auftraggeber durch fehlerhafte Beratung zu unterhalten ! Das kann für den ratsuchenden Bürger schnell zu unliebsamen Überraschungen führen, vor allem, wenn es sich um kapitalschwache Leistungsanbieter handelt. Und: der Rechtsanwalt kann auf langjährige Erfahrung zurückblicken, bildet sich ständig fort und ist nahe an der Praxis. Er kennt die Usancen bei Gericht. Die außergerichtlichen Leistungserbringer werden Sie nicht bei Gericht vertreten. Der Anwalt muss dies früher oder später doch übernehmen. Er kann Kosten und Prozessrisiko besser abschätzen. In vielen Fällen werden unter Umständen vorgerichtliche Beratungsfehler durch Nicht-Anwälte nicht mehr zu reparieren sein !

Deshalb: VERTRAUEN IST GUT, ANWALT IST BESSER !

Energieausweis: die EnEV-Novelle ist beschlossen

Die Energieeffizienz von Wohngebäuden, aber auch anders genutzten Gebäuden, wird künftig auf dem Immobilienmarkt eine viel größere Rolle spielen als bisher. Dazu soll der Energieausweis für bestehende Gebäude beitragen, den Verkäufer oder Vermieter im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung den potenziellen Käufern oder Mietern in Zukunft vorzeigen müssen.

Für die Errichtung von Neubauten ist die Ausstellung von Energie- oder Wärmebedarfsausweisen schon seit 1995 vorgeschrieben, gegenwärtig noch aufgrund der Energieeinsparverordnung aus dem Jahre 2004. Dies soll nun auf den Verkauf und die Vermietung im Gebäudebestand ausgeweitet werden. Allgemein wird zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis unterschieden. Welcher Ausweis bei Wohngebäuden jeweils verwendet wird, hängt von der Größe, dem Baujahr und der energetischen Qualität des Wohngebäudes ab. Der bedarfsorientierte Energieausweis ist in jedem Fall möglich. Der künftige Energieausweis muss potenziellen Käufern beziehungsweise Mietern im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung von Wohngebäuden und Wohnungen zugänglich gemacht werden.

Die Bundesregierung hat am 27. Juni 2007 die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) verabschiedet und dabei den vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen zur Novelle der Energieeinsparverordnung zugestimmt. Für das Inkrafttreten der Verordnung bedarf es noch der in Kürze anstehenden Verkündung im Bundesgesetzblatt. Die Verordnung tritt am ersten Tag des dritten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft (voraussichtlich im Herbst 2007).

Grundlage zur Umsetzung der Richtlinie “Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden” (Richtlinie 2002/91/EG vom 16. Dezember 2002) der EG in deutsches Recht ist die Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) im September 2005.

Die Bekanntmachungen können jetzt schon – also auch vor dem Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung – im Zusammenhang mit der Übergangsvorschrift des Paragraph 29 Absatz 3 Satz 2 Nr. 2 der Energieeinsparverordnung in der Fassung des Beschlusses der Bundesregierung vom 25. April 2007 genutzt werden.
Welche Änderungen sind für Energieausweise vorgesehen?

Den Energieausweis gibt es künftig in zwei verschiedenen Varianten: als bedarfsorientierter Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs) und als verbrauchsorientierter Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs). Welcher Ausweis verwendet werden kann, richtet sich nach der Größe, dem Baujahr und der energetischen Qualität des Gebäudes.

Es gelten folgende Regelungen für Wohngebäude:

* Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der Wärmeschutzverordnung 1977 oder später errichtet wurden, besteht Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis.
* Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten, egal welchen Baujahres, gilt ebenfalls Wahlfreiheit.
* Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet worden sind, ist der bedarfsorientierte Energieausweis zu verwenden. Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude aus dieser Zeit, die entweder schon bei der Baufertigstellung den energetischen Stand der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 aufgewiesen haben oder durch Modernisierungsmaßnahmen auf diesen Stand gebracht worden sind. In diesen Fällen besteht ebenfalls Wahlfreiheit.

Diese Regelungen für Wohngebäude sind seit dem 1. Oktober 2008 verbindlich . Zu den Übergangsregelungen lesen Sie bitte die Hinweise unter 2.

Für die so genannten Nichtwohngebäude (zum Beispiel Bürogebäude, Geschäftshäuser) dürfen nach Wahl des Eigentümers oder Vermieters bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise verwendet werden.
Welche Übergangsregeln sind vorgesehen?

Für die Zeit zwischen dem Inkrafttreten der neuen Verordnung – der genaue Zeitpunkt steht noch nicht fest – und dem 30. September 2008 gilt die uneingeschränkte Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsorientierten Ausweisen für alle Gebäude.

Schon vor dem Inkrafttreten können Energieausweise ausgestellt werden, wenn sie den Bestimmungen der EnEV in der Fassung des Beschlusses der Bundesregierung vom 25. April 2007 entsprechen.

Energieausweise für Bestandsgebäude, auch solche, die nach den Übergangsregeln der Energieeinsparverordnung ausgestellt wurden, haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren.
Ab welchem Zeitpunkt gilt die Pflicht, Energieausweise potenziellen Käufern und Mietern zugänglich zu machen?

Die Pflicht zum Zugänglichmachen eines Energieausweises gegenüber potenziellen Käufern bzw. Mietern wird stufenweise je nach Gebäudeart und Baualter zur Anwendung kommen:

* ab 1. Juli 2008 für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965;
* ab 1. Januar 2009 für später errichtete Wohngebäude;
* ab 1. Juli 2009 für Nichtwohngebäude.

Welche Informationen enthält der Energieausweis?

Der Energieausweis gibt mit einem bestimmten Energiekennwert überschlägig Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Energieeffizienz kann entweder als Energiebedarf des Gebäudes oder aber als Energiekennwert auf der Grundlage des erfassten tatsächlichen Energieverbrauchs angegeben werden.
Energiebedarf

Unter Energiebedarf versteht man bei Wohngebäuden hauptsächlich die zum Heizen und für Warmwasser auf der Grundlage von Berechnungen benötigte Energie des Gebäudes. Dabei werden zum Beispiel die individuellen Gewohnheiten der Bewohner und die Lage des Gebäudes in Deutschland, nicht berücksichtigt.

Zur Errechnung des Energiebedarfs werden die energetische Qualität vor allem der Außenwände und des Dachs sowie der technischen Anlagen wie Heizkessel und der Anlagen für die Erwärmung des Wassers berücksichtigt. Die im Energieausweis angegebenen Werte beziehen sich auf das ganze Gebäude; für einzelne Wohnungen lässt die Angabe keinen genauen Rückschluss zu. Wichtig ist, dass der Energiebedarfswert – gerade weil er frei von individuellen und subjektiven Verhältnissen errechnet wird – einen objektiven Wert über die energetische Qualität eines Gebäudes darstellt. Er erlaubt keinerlei Rückschlüsse auf den konkreten Energieverbrauch eines einzelnen Haushalts.
Energieverbrauchskennwert

Unter dem Energieverbrauchskennwert versteht man einen Wert, der aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre ermittelt wird. Sodann werden, sofern sie das übliche Maß deutlich übersteigen, Wohnungsleerstände im Gebäude rechnerisch berücksichtigt und eine sogenannte Witterungsbereinigung des Verbrauchswertes vorgenommen.

Mit der Witterungsbereinigung soll der ermittelte Energieverbrauch auf ein durchschnittliches Klima der letzten Jahre bezogen werden; damit wird der Einfluss von außergewöhnlichen Wetterverhältnissen wie besonders warmen oder kühlen Wintern sowie regionalen Unterschieden ausgeglichen.

Grundsätzlich erlaubt auch der Energieverbrauchskennwert – wie auch der Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Bedarfs – keine exakten Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch.
Wem nutzt der Energieausweis?

Er ist sowohl für die potenziellen Käufer und Mieter als auch für die Eigentümer von Vorteil. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, kann anhand der Angaben im Energieausweis und des so genannten Vergleichswertes einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität des Gebäudes bekommen.

Verkäufer und Vermieter von Gebäuden mit guten energetischen Gebäudewerten dürften auf dem Immobilienmarkt umso größere Vorteile haben, desto mehr Gewicht die potenziellen Käufer und Mieter künftig auf gute Wärmedämmung und moderne Anlagentechnik legen.

Schließlich ist das Wissen um die Energieeffizienz eines Gebäudes auch Voraussetzung für Maßnahmen zur energetischen Verbesserung. Den Energieausweis begleiten deshalb in der Regel Modernisierungsempfehlungen zur kostengünstigen energetischen Verbesserung des Gebäudes. Modernisierungsempfehlungen dienen der Information; sie verpflichten den Eigentümer nicht zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen. Sie sind kurz gefasste fachliche Hinweise, die auf nahe liegende energetische Verbesserungsmöglichkeiten aufmerksam machen sollen.
Anreiz für Investitionen in Gebäude

Auf dem Immobilienmarkt wird der Ausweis ein wichtiges Instrument im Wettbewerb werden. So wie es bei technischen Geräten oder Autos längst an der Tagesordnung ist, mit Energieeffizienz zu werben, wird sie auch hier bald zu einem wichtigen Entscheidungskriterium werden.

Der Energieausweis bedeutet also ein Plus auf allen Ebenen:

* mehr Transparenz und mehr Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt
* mehr Anreiz zur Energieeinsparung, damit auch zum Klimaschutz
* zusätzliche Arbeitsplätze.

Quelle: www.bmvbs.de